用户名:
密码:

成功案例

执行不能的前提下的诉讼方案及技巧
作者:翁一菊 律师  时间:2014年05月21日
      东莞**房地产开发公司于2010-2012年之间将旗下一层商铺分割成1000多个小商铺出售给小业主,合同约定8个月内办妥房产证。同时签署委托管理合同,每个月向业主支付租金。
      事实上,因为融资需要该层商铺抵押给某银行借款数千万,导致无法按时分割小铺办理房产证。因为涉及1000多名业主,处理意见也很大分歧:
     
 1、主张维持现状,按月收取租金。反正办证是迟早的事情,只要开发商确定业主权利即可。 2、主张开发商回购协议,等待开发商无息退还本金。 3、主张向法院起诉要求返还本金利息违约金。 4、主张向法院起诉,同时接受调解,分期返还本金,如果违约赋予强制执行力,要求执行本金利息违约金。 5、主张报警、投诉、上访,要求追求开发商诈骗罪。 因为涉及业主较多,各方意见不一。
       南天星律师事务所翁一菊律师给出这样的分析:

      1、开发商因为资金链问题导致逾期无法履行,并非刑事上的恶意,不能以刑事情况主张诈骗。肆意煽动群体事件恶意上访是不负责任的行为,应该在合理合法的基础上处理问题。换一种思路,群体事件只能导致企业资金恶化,加速破产清算。而银行抵押权在前,房产价值大部分由银行取得,势必影响业主的债权利益。
     
 2、维持现状收取租金,虽然看似稳妥,但是存在很大的不确定性。如果开发商资金链恶化,最终无法执行。也就是将决定权交到别人手上。
      3、和开发商签署回购协议,该协议不具有法律强制执行力,是双方意思表示合意,存在不确定性。而且将来起诉的话,因为协议存在可能影响业主实际利益。

      4、起诉是处理的必要途径。只有起诉,纠纷才真正进入法律程序。起诉分为两种结果。第一坚持判决,这样一拖往往半年以上。即使赢了官司也输了时间,时间就是金钱,起诉期间是没有租金的。第二,同意调解,但如果不执行就强制执行利息违约金,这样的结果和判决其实无任何差异,同时时间上更高效。开发商执行力度也更强。即使开发商最终破产,至少你损失的本金不多,而不是只拿着一纸判决空欢喜。

      特别提醒,案件本身存在不确定,建议风险代理。以案件结果支付律师费,能够保证到业主利益。 打官司不是斗气,不是一腔热血最后两袖清风。需要技巧和智慧,与时间争取利益,以结果论英雄。